Il degrado del manufatto immobiliare può incidere nel senso di ridurre o escludere la base imponibile IMU.
Questa una prima pista di valutazione, che lo Scrivente Studio raccomanda di approfondire con i propri Professionisti che si interfacceranno con gli Uffici Tecnici Comunali.
Di massima, queste le disposizioni in vigore, consolidatesi a seguito del DL 16/2012:
a) La base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto inutilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni.
A margine si ricorda che con inagibilità, ci si riferisce ad un requisito di natura statica, cioè connesso a pericoli per carenze strutturali (tipico l'edificio lesionato dal sisma!); inabitabili, sono invece i fabbricati che, pur essendo staticamente idonei, sono privi di caratteristiche che li rendano fruibili (es. acqua corrente e finestre). Ai fini IMU (come già ICI) queste due condizioni sono equiparate. Ma è essenziale, ai fini IMU, che il fabbricato di fatto non sia utilizzabile, perchè se un'unità immobiliare di tal fatta è comunque utilizzata, l'IMU va versata come base imponibile piena.
b) Ai fini IMU, l'inagibilità o l'inabilità è accertata dall'Ufficio Tecnico comunale con perizia a carico del Proprietario, che allega idonea documentazione alla Dichiarazione. In alternativa, il Contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (DPR 445/2000);
c) Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i Comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.
E' importante precisare a questo riguardo che l'inagibilità dell'immobile non deve essere tale da far identificare l'immobile come "collabente" (ossia un rudere), in quanto il dissesto totale dell'edificio priva il fabbricato di qualunque attitudine IMU.
Ma attenzione a distinguere.
Un fabbricato "collabente" ma ancora in piedi, non produce reddito IMU.
Viceversa, un manufatto quasi raso al suolo, con poche file di mattoni fuori terra, va valutato come "area edificabile" (Cass. 4308/2010), il cui valore, ai fini della determinazione dell'imponibile, non potrà non tenere conto, nei territori colpiti dal recente sisma, delle necessarie rettifiche in diminuzione.
Di qui tre ordini di problemi operativi, che, in caso di necessità, potrete dirimere con la collaborazione dei Vs. tecnici di riferimento:
a) L'applicabilità di tali disposizioni è stata sospesa per i Comuni colpiti dal sisma; pertanto, ove l'immobile sia situato in uno di questi Comuni, l'IMU non si pagherà, a prescindere dalla residenza del Proprietario. A margine, si ricorda che Ferrara, Bologna, Reggio Emilia e Modena non sono state riconosciute "Comuni sismici". Secondo il Dm 05/06/2012 Min. Ec., comunque, i Proprietari degli immobili lesionati possono richiedere la sospensione IMU, dopo certificazione di inagibilità rilasciata dagli Uffici Tecnici del Comune;
b) Per i soggetti che, prima del sisma, abbiano abitato edifici aventi già caratteristiche di inabilità e inagibilità, ma che non rientrino in nessun caso tra i Comuni sismici del DM 05/06/2012 Min. Economia, e che successivamente per prudenza abbiano abbandonato l'abitazione, non versando nei Comuni oggetto di "rinvio fiscale", l'IMU andrà versata per i periodi di effettiva abitazione;
c) Non sono ammesse negligenze o abbandoni fraudolenti e strumentali, al solo scopo di godere dei vantaggi fiscali connessi all'inagibilità.
Dr. Giorgio Frabetti, Consulente d'Azienda in Ferrara
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